海南全面现房销售,重庆会跟进吗?其实,现房,贵……

3月7日,在全域限购的基础上,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这份文件明确提出实行商品住房现房销售制度,让海南成为全国首个实现现房销售的省份。

于是,“取消预售制”再次成为舆论关注的焦点,海南的这一动作,意味着“取消预售制”终于迈出了坚实一步。

这会不会成为一个大趋势?重庆现有的现房项目卖得好吗?

“期房变现房” 有人欢喜有人愁

现房销售,对于千千万万购房者而言,是绝对的利好!

买家可以明明白白,眼见为实。再也不用担心预售时的承诺和交房实际不一致、再也不用等交房、再也不用担心烂尾、再也不用担心精装修品质、再也不用担心园林绿化等一切不可知的东西!同时,现房也避免了开发商偷工减料而出现房屋质量问题,能减少开发商与客户的纠纷。

然而,对开发商而言,便会压力山大。一般而言,从拿地开始,开发几个月就可以开始回收成本,若竣工验收后再销售,就要多等两年,中间的产生的各种利息都会不少。

一家知名房企相关负责人谈到,最大的风险还是资金,开发商投资考虑的是投资何时回正、现金流何时回归健康,这关系着下一步的投资计划。

“现房对开发商的资金要求会非常高,开发商的融资成本会加大,会导致开发商通过涨房价来平衡开发成本。由于资金需求量加大,开发商的资金周转会降低,市场上的房屋供应量会减少。同时短期内会中小开发商会面临倒闭的风险。”领域机构董事、总经理刘兵表示。

全国取消预售长途漫漫,

重庆跟进概率不大

如今海南迈出坚实一步,但取消预售制要在全国大范围执行,仍然长路漫漫。

经济学家马光远呼吁废除住房预售制度近10年。在他看来,中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷,沦为了开发商的融资方式,推高了房地产行业的杠杆,同时,这是一个极其不公平的制度设计,缺乏对购房者利益的保护,要么进行颠覆性的手术,要么完全废除,实行现房销售。

马光远仍认为预售在短期内很难取消!他提到,这是中国房地产市场博弈的基本面决定的,购房者并没有多少话语权。而且,取消预售最好的时机,应该是房价处于上涨周期的时候,就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。

针对此次海南新推的政策,虽然提到要推行现房销售,但也明确规定,文件出台以后新拿地的项目,才实行现房销售。至于现在的存量土地项目,仍然实行预售。

重庆一资深地产人士告诉记者,房地产还是有特殊性,预售制度的取消这个政策对于现行的房地产行业冲击太大,包括联动的上下游行业,如果真的施行现房销售制度,上下游行业产业链的资金都会出现大问题。

他认为,现房销售制度实行的地区都会有一定的特殊性,不会大范围全国执行,至少在一二线城市都不会出现,一定是缓慢过度的调整。但现房制度肯定是地产未来发展的方向,但是相对目前的中国,城镇化率还有一定的空间,从这一方面来说,地产就还有5-10年时间。在调整过程中,国家需要新的产业结构来取代房地产在国民经济中的比重。

“当前,由于受新冠肺炎疫情的影响,各大楼盘的销售情况均不理想,销售额大幅下滑,开发商的资金压力都非常大,如果取消商品房预售肯定会进一步加大开发商的压力。”刘兵也认为,就目前重庆而言,房地产市场是比较平稳健康,短期内重庆不太可能取消商品房预售制度。

重庆那些现房楼盘卖得如何?

事实上,重庆是2017年开始首批出台现房销售政策的城市。

2017年,重庆住宅市场高热化,政府一二级土地市场联动调控,其中就包括“溢价率超50%需现房销售”的土地调控升级。当年,重庆共拍出23宗“现房销售地块”,土地面积约173万方,涉及房企21家。其中,融信、新夏、合景泰富、中国电建等房企均为首入重庆。只不过,这一波调控并未持续太久。

据统计,目前市面上在售的现房产品有:龙湖尘林间、龙湖开元、嘉景湾、壹江郡、樾千山、融信澜湾、天空云镜、首创禧瑞山河、北大资源紫境府、雅居乐滨爵府、绿城兰园、两岸风华、美的金科郡等。

作为购房者能实地考察的直观产品,现房质量看得见,其价格大多比周边的期房价格稍贵。比如尘林间的111-162�O大平层,均价约套内28000元/�O,舜山府的大平层套内单价为22000元/�O起。同样,在龙洲湾,融信澜湾的单价高于周边其他楼盘。在西永,龙湖开元的单价也高于周边其他楼盘。

那么,这些现房产品卖得怎么样呢?

礼嘉一楼盘,项目业态为洋房和别墅。记者在网上房地产官网看到,其别墅产品,共13幢楼栋中,仅1幢楼卖出了2套;洋房产品,8幢楼栋中,房源去化率不到50%。不过,数据仅供参考,也可能存在网站更新信息滞后的因素。

也有一些楼盘在市场较大波动,竞品强劲,四面楚歌之下,完成了自身的升级与超越。

比如壹江郡在售大平层总价约300-550万/套,整体去化率超过了70%;融信澜湾,在15幢楼栋中,整体去化率约80%。据悉,去年中秋期间,澜湾表现最为强劲,当月实现181套去化,业绩杀入重庆前十,巴南第一!

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